赤坎一住宅小區，業主細看張貼出來的物業管理收費指導價目表。記者 歐陽澤 攝
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“以前我的存折上每月的住宅物業管理費才扣130多元，現在每個月要扣掉170元！一年累計下來要扣掉2000多元啊，差不多等于我一個月的工資了！我很想知道，為什么住宅物業服務收費漲價了？這些錢究竟用到哪里去了？”近日，家住霞山某小區的市民余女士對記者說道。
據了解，湛江市物價局和市房產管理局下發了《關于公布湛江市區住宅物業服務收費政府指導價和加強物業服務收費管理問題的通知》，經過各部門領導及物業服務企業等多方努力和多次探討并交相關省部門審核同意后，湛江市自2012年1月1日起，對市區住宅物業服務收費政府指導價標準進行調整提高，多層住宅（不設電梯）每項收費等級均在原物業服務基準價的基礎上每月每平方米提高0.1元。
算賬
物業費怎么收？收多少？
物業管理費到底該怎么收，該收多少，一直都是困擾物業管理行業的一大難題。小區業主擔心提價幅度過高，而公共設施維護卻不夠、物管服務跟不上，但物管公司則稱人工費上漲，不漲價就要虧損經營。
不少市民認為，隨著物價上漲，物管費也“水漲船高”可以理解，但最重要的是要漲得合理，物管服務要跟得上，同時也有必要征得業主的同意。而這對于物業管理方來說，最需要突破的瓶頸就是什么樣的收費該提供怎樣相應的服務內容。這就好比購買一件電器，消費者只有明確知道這個電器的主要功能，才能為這些功能心服口服地買單。
記者從市物價局了解到，此次湛江市區住宅物業服務收費政府指導價標準調整后，具體變化如下：
■多層住宅
根據市物價局和市房產管理局下發的《關于公布湛江市區住宅物業服務收費政府指導價和加強物業服務收費管理問題的通知》，湛江市市區住宅物業服務收費政府指導價，多層住宅（不設電梯）每項收費等級均在原物業服務基準價的基礎上每月每平方米提高0.1元，調整后的物業服務基準價：一級A等為1.00元/月.㎡、一級B等為0.85元/月.㎡、二級A等為0.75元/月.㎡、二級B等為0.65元/月.㎡、三級A等為0.55元/月.㎡、三級B等為0.45元/月.㎡、四級為0.40元/月.㎡。
住宅區等級劃分的標準是按照綜合小區的基礎設施、保衛措施、環境清潔程度、服務等多方面服務設施綜合進行劃分的。
由此說來，如果一個市民有一個100㎡的一級A等住宅（多層住宅），在基準價向上浮動20%的情況下，他每個月應繳納的物業費為：（1+1×20%）×100=120元/月；反之，如果基準價向下浮動20%，該住戶每月只需繳納80元物業費。由此類推，便可知道不同住宅等級的住戶每月該繳納多少物業費了。
■高層住宅
隨著湛江房地產業的快速發展，高層住宅（設電梯）已經逐漸成為港城樓市的主流。
高層住宅（設電梯）的物業服務收費則在多層住宅各等級基準價及上下浮動20%的基礎上，相應加0.5元/月.㎡（含電梯維護、保養費用，但不包括電梯的維修和更新、改造等費用）。
即是，如果一個市民有一個100㎡的一級A等住宅（高層住宅），在基準價向上浮動20%的情況下，他每個月應該繳納的物業費為：（1+1×20%+0.5）×100=170元/月；反之，如果基準價向下浮動20%，該住戶每月只需繳納130元物業費，其他等級高層住宅的物業費也可由此類推。
實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業，在所在地價格行政主管部門會同同級房地產行政主管部門核定的政府指導價等級的范圍內，根據物業服務實際情況與業主協商（合同）確定，并報所在地價格主管部門備案。
釋疑
●上調幅度合理嗎？
記者采訪中，不少市民發出疑問：湛江的物業管理費為什么要上調？上調幅度是否太大？
“市區住宅物業服務收費政府指導價標準自2004年制定以來，并未作出適時的調整。近年來，物價水平上漲，我們只是根據物業服務的成本、業主的承受能力以及社會經濟發展狀況等因素，適時調整市區住宅物業服務收費政府指導價。”市物價局相關負責人表示，“湛江的住宅物業管理費相比廣州等珠三角地區而言，已經是非常合理了。這項政策，也是綜合考慮業主與相關企業的利益后，上報給相關部門，幾經審核才最后敲定的。”
據介紹，廣州的物業管理費早在2011年5月就已上調。番禺祈福新邨從2011年5月1日起，就對物業管理費收費標準進行上調。調價方案根據區內樓盤戶型的不同分為3級，每級普遍上調0.6元/平方米，平均漲幅約為30%。相較于廣州物業服務管理費的上調幅度，湛江這次上調可以說是“小巫見大巫”。
●物業費花在哪兒？
“物業管理讓我們生活的小區更清潔、更安全，也為業主省去了不少麻煩。現在物業費上調了，作為業主，我們也很有必要了解一下我們繳納的物業服務管理費，到底會具體用在哪些地方？是否會有結余？”網名為“影子”的小區業主提出疑問。
市物價局的相關工作人員告訴記者：“物業服務管理費的具體用途都有相關的明文規定。《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》第十三條中明確提到——‘物業服務成本或者物業服務支出構成包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域的綠化養護費、清潔衛生費、秩序維護費；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；辦公費用；管理費分攤；物業服務企業固定資產折舊費；物業服務企業固定資產折舊費’。業主們繳納的物業服務管理費都是一筆明賬，物業服務管理費的上調是經市價格成本調查隊審核物業成本后，根據物業服務成本、業主承受能力等因素確定的。”
“現在物價水平上漲較快，物業服務的成本也增加了，連人工費也提高了。國家規定，每個員工都要由所屬公司為他們購買社會保險，這對于物業服務企業來說也是一筆不少的開銷。這次物業服務管理費在原基準價的基礎上上調0.1元，既減輕了物業服務公司的一部分壓力，又不會給住戶帶來過大的經濟壓力。”
●有疑問，該問誰？
市物價局相關部門負責人表示，此次物業服務管理費上調的政策將進一步規范湛江市住宅物業服務收費行為，有效保障業主和物業服務企業的合法權益，同時促進湛江市物業服務行業健康和諧發展。如果市民有疑問，除了可以登錄湛江市物價局網上直接查看相關信息外，他們也會為市民提供咨詢服務，市物價局資源環境價格管理科電話：3129951。
鏈接
●多層住宅（不設電梯）物業服務基準價
一級A等：1.00元/月.平方米 （按建筑面積算，下同）；一級B等：0.85元/月.平方米；二級A等：0.75元/月.平方米；二級B等：0.65 元/月.平方米；三級A等：0.55元/月.平方米；三級B等：0.45元/月.平方米；四級：0.40元/月.平方米。
●浮動幅度
業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價，具體執行價格由物業服務企業在上述多層住宅相應等級基準價的基礎上上下浮動20%范圍內，根據物業服務實際情況與業主協商確定。
●高層住宅（設電梯）物業服務收費
高層住宅物業服務收費，在上述多層住宅各等級基準價及上下浮動20%的基礎上相應增加0.5元/月.平方米 (含電梯維護、保養費用，但不包括電梯的維修和更新、改造等費用)執行。
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