法律專家解析小區三類車位權屬

4月17日，湛江晚報以《小區車位權屬及管理存爭議，停車糾紛屢屢上演 物業管理難題誰來解？》報道了湛江人和春天小區停車位權屬問題，引發社會多方關注熱議，記者就此采訪了法律專家。

據了解，人和春天小區自2013年建成后，因1900個車位（含未驗收的一期車位）權屬問題，引發開發商、業委會及物業公司長期沖突，導致小區業主進出停車場受阻。開發商主張對未售產權車位和人防車位的專屬權利，出示規劃許可證明“地下車庫未計入公攤面積”；業委會則要求移交管理權，但未能提供人防車位歸業主的法律依據。新舊物業更迭中，道閘拆裝、收費糾紛等問題加劇矛盾，泉莊街道辦多次調解未果。

車位產權之爭，是人和春天小區糾紛的根源所在。對此，湛江開放大學法學副教授周劍平表示，關于小區停車位的所有權問題，一般存在三種情況：開發商建設的建筑規劃范圍內的車位，如果開發商沒有將建設成本分攤至房價或計入公攤面積的，該車位的所有權屬于開發商。人防車位的權屬通常來說歸人防部門所有。這兩種情況一般由開發商或開發商委托的管理公司進行管理，但使用權需優先滿足業主需求。而占用業主共有的道路、綠地或其他公共區域的車位（如地面停車位）所有權屬于全體業主共有。由業委會或業委會委托的管理公司進行管理，需優先滿足小區業主需求。

記者了解到，類似人和春天小區停車位糾紛案件并非孤例，早在2021年，江西省高院就判決過類似案件。2021年，江西省高院在《（2021）贛民申476號民事裁定》中，撤銷了撫州市中院和臨川區法院關于公元1959小區人防車位糾紛的原判決，改判由開發商東旭地產對200個地下人防車位承擔管理義務并享有使用收益權。該判決書中指出，現行法律制度框架下，商品房面積（含專有建筑面積及公攤建筑面積）并未包含地下人防工程面積，其銷售價格自然也不包含地下人防工程建設成本。故商品房銷售收入系開發商除人防工程（車位）以外的投資所產生的收益，而人防車位的使用收益權實際是國家鼓勵開發商建設并管理人防工程的補償。