房屋租賃合同被確認無效后，承租人此前占用期間應否支付使用費？日前，麻章法院審理了一起房屋租賃合同糾紛案件，確認房屋租賃合同無效后，對被承租人占用房屋期間應否承擔使用費作出裁決。
案件>>
農用地改造成商鋪出租,租戶無法辦理注冊登記
2020年，余某租賃湛江市麻章區某經濟合作社的農用地用作養植基地，后在未辦理土地使用手續的情況下，在該農用地上搭建鐵棚改造成夜市商鋪。2020年8月，余某以年租金36000元的價格將夜市其中一間商鋪出租給陳某。陳某交租后了解到該商鋪未辦理建設許可證等證件，經詢余某，獲答復正在辦理。2020年10月，陳某開始裝修商鋪，于同年11月28日開始試業。因雙方一直未簽定書面租賃合同，且缺少土地使用證明等文件，導致陳某無法辦理工商注冊登記等手續，不能正常營業。故陳某要求余某退還租金。雙方協商不下，陳某訴至麻章法院請求確認商鋪租賃合同無效，并判令被告返還租金、賠償商鋪裝修費用及誤工費合計七萬余元。
庭審中，被告余某認可租賃合同無效，但認為原告陳某亦清楚商鋪未辦理產權證，雙方對此均存在過錯。并抗辯稱原告在租賃期間一直正常使用涉案商鋪，要求計算原告使用房屋期間的占用費。商鋪裝修費用應由原告自行承擔。
麻章法院經審理認為，原、被告雖未簽訂書面租賃合同，但雙方已對房屋租賃事項達成合意，且原告已向被告交付了一年的租金并實際使用了涉案的商鋪，雙方形成了事實的租賃合同關系。因涉案商鋪系未經批準的臨時建筑，且事后無法補辦相關手續，依照相關法律規定，涉案租賃合同屬無效合同，被告依法應返還租金。原告亦需依法支付占用商鋪期間的占用費。而本案中，被告將未經批準建設的商鋪出租給原告，原告在知道商鋪未獲批準建設情況下仍對商鋪進行裝修使用，雙方均存在過錯。被告損失為房屋占用費及墊付水電費共1.3萬余元，原告裝修費用損失經鑒定評估為1.5萬余元。鑒于原、被告各自損失數額相近，各方損失各自承擔。
最終，麻章法院一審判決確認涉案商鋪租賃合同無效，同時判令被告余某退還租金36000元給原告陳某，駁回原告陳某的其他訴訟請求。目前，本案已生效。
法官說法>>
租賃合同無效，出租人應當返還租金
法律規定因民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還。涉案的房屋租賃合同被確認無效后，依照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款“出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。……”的規定，出租人理應返還因無效租賃合同而取得的租金。
合同無效后，承租人亦需支付房屋占用使用費
涉案合同雖然無效，但原告確實占用了涉案商鋪并使用了一段時間。依照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條第一款 “房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占用使用費的，人民法院一般應予以支持”的規定，原告應當向被告支付房屋占用期間的占用費。
賠償責任應考慮雙方過錯確定
依照《中華人民共和國民法典》第一百五十七條“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定”的規定，原、被告各方此前因涉案合同取得的財產收益，應當予以返還。本案中原、被告雙方均存在過錯，應適用過錯相抵原則確定賠償責任。
