????經過了多年的開發(fā)與消化之后，北京新建住宅市場已經急劇萎縮，加上嚴厲的調控，使得今年北京新建住宅市場供需均進入冰凍期。
????據(jù)亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，今年“金九”期間，北京市場包括住宅和別墅在內預計有9個項目入市，是近些年來數(shù)量較低的一年。“銀十”雖略有改善，但也預計僅有11個項目入市，其中現(xiàn)房或準現(xiàn)房多達7個，占比高達六成以上。
????商品住宅僅4.7萬套
????進入2017年以來，北京住宅市場月度開盤量基本都在10個左右，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀，供應的減少也使得住宅庫存快速下滑。
????據(jù)郭毅統(tǒng)計，截至9月20日，北京住宅存量僅余4.7萬套，相比去年同期減少1.8萬套。不過相比庫存下滑，成交的下滑顯得更為嚴重，截至9月20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房以及商辦）僅實現(xiàn)成交1234套，相比去年同期減少59%。
????據(jù)郭毅透露，“銀十”期間預計入市的項目中僅有3個純新項目，8個老項目當中現(xiàn)房或準現(xiàn)房多達7個。
????《證券日報》記者也注意到，即將入市銷售的 泰禾旗下位于北京CBD的金尊府也是現(xiàn)房項目。據(jù)記者了解，去年12月份，泰禾以11.83億元購買了輝盛庭國際公寓。輝盛庭國際公寓于2007年10月份建成，是一家涉外豪華商務型酒店式公寓，位于朝陽區(qū)東四環(huán)中路58號的遠洋國際B座，建筑面積為26965.79平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公及公寓。
????接手后，泰禾對該項目進行了后期改造升級，及精裝修配置。此后，該項目在泰禾的手下變身成泰禾在北京的首個“府”系產品，計劃于10月份入市。
????對該項目的收購，是泰禾首次進入存量房市場。此后，泰禾在城市存量房領域頻頻出手。今年3月份，泰禾以10.1億元收購濟南東都國際項目；8月份，泰禾以8.14億元收購天津盛捷友誼服務公寓。不難看出，在公開市場拿地代價過高的一、二線城市，泰禾集團(17.790, -0.33, -1.82%)已經探索出通過并購獲得項目，然后以其嫻熟的快周轉方式加速現(xiàn)房入市速度，減緩新建住宅限價政策對企業(yè)的沖擊，并探索出一條新的提高盈利空間的產品線。
????面對大量現(xiàn)房或準現(xiàn)房集中入市的現(xiàn)象，郭毅表示，一方面是由于信貸收緊帶來的需求受限，成交低迷使得項目入市積極性下滑；另外去年延續(xù)至今年取證難的現(xiàn)象也使得大量項目被迫由期轉現(xiàn)；除此之外，調控政策當中對于取證的限制，除去價格封頂之外，“不高于前期銷售價格、不高于周邊產品價格”也是限制條件之一，一些業(yè)績壓力不大的老項目選擇蟄伏，而對業(yè)績有要求的項目則開始尋求在提升產品配置的前提下突破價格限制，加精裝、加科技等硬件的升級也導致了上市項目量的減少以及供應周期的延后。
????多項目延遲入市
????從純新盤方面來看，“高價地項目”取證難的問題依然存在，其中和光塵樾項目為2015年拿地，樓面價5萬元/平方米，項目所在區(qū)域房價水平為10萬元/平方米，該項目也一直在積極取證當中。
????事實上，多數(shù)拖延入市的項目一般為拿地價格較高，后因房地產市場調控政策加碼，開發(fā)商難以取得理想價格而延遲入市時間。
????不過，也有一些特殊項目除外。以和裕地產開發(fā)的北京首個精裝頂級別墅為例，據(jù)記者了解，該項目均是總價過億元的獨棟別墅項目，市場存量極少。同時，在北京別墅精裝交付的比例僅有5%。北京莊園，就是這5%中的一例。有業(yè)內人士粗略計算，選擇毛坯別墅自己裝修的話，意味著業(yè)主要耗時至少一年。另一方面，毛坯別墅從裝修到入住的周期，普遍需要4年左右。可見這類項目本身耗時就較長。有業(yè)內人士曾向《證券日報》記者表示，即使北京高端項目林立，但價格與房產本身相加比對等的豪宅并不多，北京莊園的“精致”將是吸引高凈值人人群的籌碼。
????目前來看，北京單價“8萬元+”項目都在積極籌劃入市，整體來看，需求仍在。據(jù)諾亞財富指出，經歷去年樓市新一輪上漲后，計劃減配房地產類資產的高凈值人士占比從45.3%降至20.1%，計劃增配的占比則從14.6%升至22.7%。這顯示出，更多的資金正在進入房地產投資領域，而在房地產類資產中，豪宅產品被認為是最具保值性的資產配置。
????不過，郭毅認為，隨著這些項目的成功過線取證，大量高價項目也將進入排隊取證通道。但基于整體市場價格的控制，雖然取證價格的天花板有所松動，但是總體放量仍將受到限制，預計到2017年底整體市場供應總量都難現(xiàn)起色。而在進入2018年之后，隨著共有產權住房和限房價商品住宅項目的陸續(xù)入市，達到一定量級之后形成價格對沖效應，高價商品住宅項目的放量才能逐漸放開，屆時住宅市場供應也將進入新的階段。
