????在上一期幫辦版，記者報道了赤坎區兩個小區的部分業主因為拒繳物業費而被物業管理公司告上法庭的案例。在實際生活中，經常有業主不滿物業服務并通過拒繳物業費來表達自身不滿，他們希望通過此舉來促進物業改進其服務，這么做真的有用嗎？記者咨詢了北京德和衡（深圳）律師事務所蔣陽兵律師。他明確表示，此舉不僅起不到效果，甚至會給業主們帶來一定且不必要的風險。
????首先，我們需要明確物業費的組成部分，什么是物業費所包含的費用，其不包含的又是什么？根據相關規定，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
????根據2018年新修改《物業管理條例》，物業出現以下八種情形，業主可以拒繳物業費：物業費的收取應該從業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開發商沒有通知業主收樓，因此延遲收樓的，業主可以拒絕繳納這段時間的物業費。物業公司沒有和業主簽合同的情況，業主可拒交。對于物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納范圍內的，可以拒絕交納。物業服務質量過差可暫時拒交，但要有有力的證據，并找尋實質解決辦法。物業提供合同內未約定或未經業主同意的服務時，業主有權拒交。物業公司擅自提高物業服務收費標準，業主對擅自提高的部分可以拒交。因房屋質量問題還未交房的，物業費由開發商交納。物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業主可拒交。
????《物業管理條例》第七條第五項規定：“業主在物業管理活動中，履行下列義務：按時交納物業服務費用。”第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。”作為被告方的業主，最普遍的理由就是物管服務不到位。蔣陽兵律師提醒大家，如果業主不是根據以上八種理由而拒繳物業費，法院將不予支持業主的抗辯。業主們拒繳物業費需要面臨很大的風險。
????最常見的便是業主需向物業公司承擔違約金。業主與物業公司簽訂的物業服務合同大多約定了逾期支付物業服務費的違約金，即便有些沒有明確約定違約金，物業公司亦可主張按照銀行同期貸款利率的標準計算利息。需要注意的是，業主如果認為所約定的違約金過高，可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少。
????因此，蔣陽兵律師不建議業主通過拒繳物業費的辦法來促進物業公司的改進，業主對物業服務不滿意，可通過向有關部門投訴、組建小區業主委員會另聘物業企業、提起相應違約或損害賠償之訴等方式維護權益。
